El Congreso de los Diputados acordó el 2 de octubre de 2026 la derogación de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, que introducían cambios en vivienda, arrendamientos, desahucios y fiscalidad. Ambas normas llegaron a entrar en vigor durante un periodo muy breve, pero las modificaciones que se explican en este artículo no se consolidaron como régimen vigente.
Los dos reales decretos-leyes se habían aprobado el 29 de septiembre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley por el derecho a la vivienda, la Ley de Enjuiciamiento Civil y distintas normas tributarias, además de regular medidas sobre vivienda pública y financiación. El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba específicamente el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a la prórroga de los contratos de vivienda habitual.
Qué supone la derogación de los dos decretos de vivienda
La decisión del Congreso se adoptó conforme al artículo 86.2 de la Constitución Española, que establece el control parlamentario de los reales decretos-leyes. Los acuerdos se publicaron mediante estas resoluciones:
- Derogación del Real Decreto-ley 26/2026: Resolución de 2 de octubre de 2026.
- Derogación del Real Decreto-ley 27/2026: Resolución de 2 de octubre de 2026.
La consecuencia es que las modificaciones introducidas exclusivamente por ambos textos dejaron de formar parte del régimen vigente. Así, no se consolidaron la nueva regulación de los alquileres temporales y por habitaciones, las modificaciones fiscales del Real Decreto-ley 26/2026 ni el nuevo sistema de prórrogas e indemnización del Real Decreto-ley 27/2026.
La derogación no significa, sin embargo, que las normas no llegaran a existir. Cualquier situación jurídica, contractual, tributaria o procesal producida durante su breve vigencia debe analizarse de forma individualizada, atendiendo a la fecha y a la disposición concreta que pudiera resultar aplicable.
Qué preveía el Real Decreto-ley 26/2026 sobre compra y alquiler de vivienda
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, se publicó en el BOE de 30 de septiembre de 2026. Sus medidas abarcaban adquisiciones de vivienda, arrendamientos, desahucios, fiscalidad, parque público de vivienda y financiación. Los siguientes apartados describen el contenido de esa norma derogada.
Limitación temporal de determinadas adquisiciones de vivienda
La norma preveía limitar, desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2028, determinadas adquisiciones de vivienda realizadas por entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto social incluyera la adquisición de inmuebles.
La limitación afectaba a adquisiciones a título gratuito o a título oneroso cuando el precio fuera inferior al 70 % del valor de tasación de mercado.
Se exceptuaban determinadas finalidades, entre ellas el destino de la vivienda a alquiler asequible o social durante un mínimo de cinco años, determinados usos sociosanitarios, la atención residencial a colectivos vulnerables, la protección de víctimas de violencia de género y determinados supuestos de adhesión a códigos de buenas prácticas.
Tampoco resultaba aplicable a transmisiones ya formalizadas en escritura pública antes de su entrada en vigor ni, en determinados términos, a adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución.
Regulación prevista para el alquiler temporal
El real decreto-ley incorporaba a la Ley de Arrendamientos Urbanos una definición específica del arrendamiento de vivienda temporal. Para que un contrato tuviera esta consideración debía responder a una necesidad residencial temporal del arrendatario derivada de un desplazamiento desde su domicilio habitual y existir una causa justificada y acreditable.
El contrato debía recoger expresamente esa causa y correspondía al arrendador acreditar su existencia. Si no aparecía debidamente prevista o no podía justificarse, el contrato dejaba de tener naturaleza temporal y pasaba a quedar sometido al régimen de vivienda habitual desde su formalización.
La duración debía ser superior a 31 días y, como regla general, no podía superar 12 meses. Si el motivo de temporalidad continuaba, el contrato podía prorrogarse mediante acuerdo expreso.
La norma también establecía que, si se superaban 12 meses sin justificación o se sucedían más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero podía considerarse celebrado como arrendamiento de vivienda habitual.
Además, el arrendatario de una vivienda temporal podía desistir una vez transcurrido al menos un mes desde la formalización, comunicándolo con una antelación mínima de diez días.
Cambios previstos en el alquiler por habitaciones
La reforma incluía expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias dentro del régimen de vivienda habitual o temporal, según la necesidad que cubriera el contrato.
La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podía superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado, además, debían respetarse las limitaciones de renta previstas para esos ámbitos.
Gastos de gestión, formalización y tributos
La norma precisaba que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podían repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente. Dentro de estos conceptos se incluían los servicios relacionados con la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato.
También impedía trasladar al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que este tuviera legalmente la condición de obligado tributario. Este punto modificaba el régimen anterior, que permitía determinados pactos de repercusión dentro de los límites de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Reparaciones y conservación de la vivienda
Cuando existieran daños que afectasen a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el arrendatario podía requerir por escrito al arrendador su reparación y acompañar un presupuesto razonable.
El arrendador disponía de 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutarla directamente. Si transcurría ese plazo sin respuesta o existía una negativa injustificada, el arrendatario podía realizar las obras necesarias y descontar su importe de rentas futuras, siempre que el coste fuera razonable y quedara acreditado documentalmente.
Para los arrendamientos temporales se establecía un régimen específico de conservación con un plazo de respuesta de cinco días hábiles.
Tanteo, retracto, garantías y entrega final de la vivienda
La norma ampliaba el derecho de adquisición preferente del arrendatario. En las ventas conjuntas con otras viviendas, locales u otros activos, el tanteo y retracto podían mantenerse cuando la vivienda fuera jurídicamente individualizable. Además, se eliminaba la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario a este derecho.
En materia de garantías, no podía exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En los contratos temporales, la garantía adicional quedaba limitada a una mensualidad de renta.
A la finalización del contrato, las partes debían dejar constancia por escrito del estado de la vivienda mediante un documento firmado. Si no se suscribía o no reflejaba desperfectos, se presumía, salvo prueba en contrario, que la vivienda había sido entregada en adecuado estado de conservación.
Prórroga extraordinaria y limitación de las actualizaciones de renta
El real decreto-ley contemplaba una prórroga extraordinaria, a solicitud del arrendatario, para determinados contratos de vivienda habitual que cumplieran los requisitos previstos. Podía extenderse por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales y exigía, entre otras condiciones, estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
También establecía una limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta era superior al límite máximo resultante del sistema estatal de referencia, no podía incrementarse. En los demás casos, la actualización podía ser la pactada por las partes y, en ausencia de pacto, no podía superar el 2 %.
Acreditación de la condición de gran tenedor
La norma modificaba la Ley por el derecho a la vivienda para exigir que la condición de gran tenedor se acreditara mediante certificación del Registro de la Propiedad en la que constaran las viviendas de su titularidad.
El umbral general se mantenía en más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, excluidos garajes y trasteros. Se mantenía también la posibilidad de aplicar el umbral de cinco o más inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado cuando así se estableciera conforme a la ley.
Qué medidas sobre desahucios incluía el Real Decreto-ley 26/2026
Uno de los bloques más relevantes de la norma derogada era la suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando la persona demandada se encontrase en situación de vulnerabilidad y no dispusiera de alternativa habitacional.
Suspensión prevista hasta 2030 y requisitos
El texto fijaba como horizonte el 31 de diciembre de 2030. No establecía una suspensión automática de todos los desahucios, sino un régimen condicionado a la vulnerabilidad, a la inexistencia de alternativa habitacional y al tipo de demandante.
En un primer supuesto, cuando la demanda procediera de determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación y concurrieran los demás requisitos legales, el tribunal debía suspender el procedimiento.
La medida podía aplicarse incluso cuando ya existiera sentencia, decreto o auto acordando el lanzamiento, siempre que este no se hubiera ejecutado efectivamente.
En los demás supuestos de demandantes, siempre que no resultara aplicable la enervación extraordinaria regulada por la propia norma, el tribunal debía requerir a la Administración competente en vivienda y servicios sociales para que informara sobre los recursos disponibles y ofreciera una alternativa habitacional.
Si la Administración no respondía o comunicaba que no disponía de recursos, el proceso quedaba suspendido hasta que se adoptaran las medidas necesarias y se garantizara una alternativa habitacional adecuada.
Revisión de la suspensión y compensaciones
La suspensión no era necesariamente indefinida. El tribunal debía revisarla cada doce meses para comprobar si continuaban existiendo la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional.
Podía levantarse cuando desapareciera la situación de vulnerabilidad, cuando se ofreciera una alternativa adecuada y efectiva, cuando la persona afectada la rechazara sin causa justificada o, en determinados supuestos, cuando hubieran transcurrido tres años desde que se acordó.
La norma también regulaba la compensación al demandante en determinados casos. Cuando fuera una persona física o una persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social, la Administración competente podía quedar obligada a asumir una compensación que, como máximo, comprendiera la renta contractual dejada de percibir y determinados suministros impagados. Quedaban excluidos conceptos como el lucro cesante hipotético o los daños morales.
La suspensión no eliminaba la obligación del arrendatario de abonar la renta debida. Además, el texto preveía que no procediera cuando el tribunal apreciara que debía prevalecer la vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, con las excepciones fijadas en la propia norma.
Enervación extraordinaria en desahucios por falta de pago
El real decreto-ley añadía una enervación extraordinaria en determinados procedimientos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas.
Cuando la persona arrendataria fuera vulnerable y la Administración competente no ofreciera una alternativa habitacional adecuada, esta debía, en el plazo máximo de dos meses, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y las devengadas hasta ese momento.
Durante esos dos meses, el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento quedaban suspendidos. Si se realizaba el pago o consignación íntegra, la acción quedaba enervada, el procedimiento finalizaba y el contrato permanecía vigente.
Si transcurrían los dos meses sin alternativa habitacional ni pago íntegro, la Administración competente quedaba subrogada en la posición deudora del arrendatario y no procedía el lanzamiento mientras se mantuviera la situación de vulnerabilidad, en los términos establecidos por la norma.
Qué cambios fiscales contemplaba el decreto de vivienda derogado
El Real Decreto-ley 26/2026 contenía modificaciones fiscales con fechas de efectos distintas. Algunas pretendían aplicarse desde el ejercicio 2026, otras desde la entrada en vigor y otras desde el 1 de diciembre de 2026 o el 1 de enero de 2027. Se describen aquí como contenido de la norma derogada, no como beneficios u obligaciones fiscales actualmente aplicables por ella.
IRPF: imputación de rentas, reducciones y deducción por alquiler
En IRPF, se extendía a 2026 la aplicación del porcentaje del 1,1 % para la imputación de rentas inmobiliarias en determinados municipios cuyos valores catastrales hubieran sido revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general con entrada en vigor desde el 1 de enero de 2012.
También se reformaba el sistema de reducciones aplicables al rendimiento neto positivo por alquiler de vivienda. La norma preveía porcentajes diferentes según el comportamiento de la renta y las circunstancias del contrato. Por ejemplo, determinados nuevos contratos con reducción de renta superior al 5 % podían acceder a reducciones de entre el 70 % y el 100 %, mientras que los incrementos de renta daban lugar a porcentajes inferiores, graduados en función de la subida.
Además, se introducía una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual del 10 % para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros. La base máxima era de 11.630 euros para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros y se reducía progresivamente a partir de esa cifra.
IVA: alquileres de corta duración y obras en viviendas
En IVA se contemplaba un cambio para determinados alquileres de corta duración con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026.
La reforma partía de un régimen en el que el arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda estaba, con carácter general, exento de IVA, salvo supuestos como la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
El real decreto-ley disponía que determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta 30 noches por el mismo arrendatario pasaran a estar sujetos y no exentos, tributando al 10 %, salvo la excepción relativa a la vivienda habitual del propio arrendador.
También se ampliaba la aplicación del tipo reducido de IVA a determinadas obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al arrendamiento habitual, siempre que se cumplieran requisitos sobre forma de pago, antigüedad del inmueble y peso de los materiales aportados.
IBI, SOCIMI y otras modificaciones tributarias
En el IBI se modificaba el régimen de recargos por viviendas desocupadas y se incorporaba una habilitación específica para recargar determinados alojamientos turísticos situados en zonas de mercado residencial tensionado. El porcentaje podía alcanzar el 50 %, el 100 % o el 150 %, según el número de inmuebles destinados a ese uso y las condiciones previstas por la norma y la correspondiente ordenanza.
Asimismo, se modificaba el régimen fiscal de las SOCIMI mediante un gravamen especial del 25 % sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial, con reducciones cuando una parte relevante del parque estuviera destinada a alquiler asequible.
La norma también actualizaba los coeficientes máximos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y establecía una exención temporal en IRPF para determinadas ganancias patrimoniales derivadas de la venta de viviendas a entidades del sector público dedicadas a vivienda social o asequible, siempre que se cumplieran los requisitos previstos.
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Vivienda pública y financiación: qué preveía el mecanismo «TU CASA»
El Real Decreto-ley 26/2026 incluía medidas sobre el parque público de vivienda y definía la vivienda asequible tomando como referencia que el precio de venta o alquiler, incluidos determinados gastos asociados, no superara el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio.
También preveía líneas de avales para promoción de vivienda social o asequible, financiación para construcción industrializada y el mecanismo «TU CASA» para complementar la financiación de la primera vivienda habitual hipotecada.
Ese mecanismo permitía financiar el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, a un tipo de interés del 0 % y sin comisiones. Estaba sujeto a desarrollo posterior mediante acuerdo del Consejo de Ministros y formaba parte del texto posteriormente derogado.
Qué cambiaba el Real Decreto-ley 27/2026 en las prórrogas del alquiler
El Real Decreto-ley 27/2026, publicado en el BOE de 1 de octubre de 2026, modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La regulación se aplicaba una vez transcurrido el periodo mínimo de duración del contrato: cinco años cuando el arrendador era persona física y siete años cuando era persona jurídica.
Hasta ese momento, si ninguna de las partes comunicaba su voluntad de no renovar, la Ley de Arrendamientos Urbanos preveía prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. El real decreto-ley sustituía ese sistema por prórrogas sucesivas de cinco años, o de siete años cuando el arrendador fuera persona jurídica.
El plazo de preaviso del arrendador para comunicar su voluntad de no prorrogar pasaba de cuatro a seis meses. El plazo del arrendatario se mantenía en dos meses.
Indemnización prevista por no renovación
La principal novedad era la obligación de indemnizar al arrendatario cuando el arrendador comunicara válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato.
La indemnización debía equivaler, al menos, a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas. Además, en ningún caso podía ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el arrendatario hubiera residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores.
La compensación debía abonarse en el momento de entrega de la vivienda, salvo el supuesto específico de necesidad de ocupación por el arrendador contemplado en la norma.
Supuestos en los que no procedía la indemnización
No procedía la indemnización cuando el arrendador persona física necesitara la vivienda para destinarla a su residencia permanente o a la de determinados familiares, siempre que se cumplieran los requisitos previstos. Si la vivienda no llegaba a ocuparse en el plazo legal, el arrendatario recuperaba el derecho a la indemnización.
Tampoco procedía, entre otros casos:
- Cuando el arrendatario no hubiera habitado efectivamente la vivienda durante el periodo indicado por la norma sin causa justificada.
- Cuando dispusiera de otra vivienda apta en el mismo municipio.
- Cuando las partes suscribieran un nuevo contrato.
- Cuando el arrendatario rechazara una oferta de nuevo contrato que cumpliera las condiciones legales establecidas.
Prórrogas por vulnerabilidad y zonas tensionadas
El Real Decreto-ley 27/2026 reorganizaba también las prórrogas extraordinarias previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En determinados supuestos de vulnerabilidad social y económica, el arrendatario podía solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, de aceptación obligatoria para el arrendador cuando este fuera gran tenedor y se cumplieran los requisitos establecidos.
Para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, se mantenía la posibilidad de solicitar prórrogas anuales por un máximo de tres años, con las excepciones y condiciones previstas legalmente.
Aplicación prevista a contratos ya vigentes
El real decreto-ley contenía un régimen transitorio para los contratos que ya estaban en vigor. La nueva regulación se proyectaba sobre vencimientos posteriores a la entrada en vigor, pero preservaba determinadas comunicaciones de no renovación ya efectuadas.
También establecía reglas específicas para contratos próximos a su vencimiento, contratos ya situados en la prórroga anterior y contratos en tácita reconducción.
Qué conviene revisar tras la derogación
Las nuevas medidas introducidas exclusivamente por los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 no deben presentarse como el régimen vigente de vivienda y alquiler. Esto afecta tanto a los cambios contractuales y procesales descritos como a las modificaciones fiscales y los instrumentos de financiación previstos en esos textos.
Al mismo tiempo, su breve vigencia exige atender a las fechas. Cualquier situación jurídica, contractual, tributaria o procesal producida durante ese intervalo debe analizarse de forma individualizada, en función de la disposición concreta que pudiera resultar aplicable.
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Normativa de referencia
- Constitución Española, artículo 86.
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre.
- Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre.
- Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso: derogación del Real Decreto-ley 26/2026.
- Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso: derogación del Real Decreto-ley 27/2026.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
